Fiches pratiques et foire aux questions

Les architectes-conseil des CAUE ont un rôle particulier, du fait de l'exigence de service public qui se traduit par :

• Une déontologie du « dire-vrai », qui vise à répondre à des besoins ne pouvant être satisfaits de façon suffisante par l'initiative privée. L'architecte-conseiller donne des informations ou des recommandations de façon totalement indépendante et désintéressée, au seul service de l'intérêt public.
• Une activité de conseil et d'assistance méthodologique qui est avant tout un acte pédagogique et n'a pas valeur de maîtrise d'œuvre ou d'expertise.
• Des positions toujours prises en terme de « qualité de paysage » et non en terme d'intérêts financiers.
• Un accès au conseil gratuit. Ce principe de gratuité résulte de l'utilité sociale de la mission des architectes-conseillers des CAUE et de leur financement par des fonds publics.
• La possibilité de rencontrer un architecte, même si le projet n'impose pas son recours obligatoire, que ce soit pour venir chercher des premiers conseils, des idées, ou pour faire valider la conformité de son projet avec les documents d'urbanisme en vigueur. Il est d’ailleurs recommandé de consulter l’architecte conseil du CAUE le plus en amont possible de la phase de conception, quel que soit le projet : construction, réhabilitation ou aménagement.

Des permanences gratuites sur rendez-vous sont proposées dans les locaux des mairies adhérentes du CAUE des Bouches-du-Rhône. Prenez contact avec votre mairie pour connaitre les dates et horaires de permanence et prendre rendez-vous.

Inspiré par le CAUE de Paris.

Le recours à l’architecte est obligatoire pour l’établissement d’un projet architectural (article L 431-1 du code de l'urbanisme). Cependant, toute personne physique qui construit pour elle-même peut ne pas recourir à l’intervention d’un architecte lorsque la surface de plancher ne dépasse pas 150 m² (article R421-14 du code de l'urbanisme).

Ainsi le particulier qui fait construire une maison qui n’excède pas 150 m² de surface de plancher n’a pas l’obligation de recourir à un architecte ; cette disposition laisse donc le choix. S’adjoindre la maîtrise d’œuvre d’un architecte est une garantie de réalisation conforme aux règles de l’art qui peut être sources d’économies (un contrat de maîtrise d’œuvre doit être signé).

Il est possible d'obtenir gratuitement des informations et conseils auprès d'un architecte du conseil d'architecture, d'urbanisme et d'environnement (CAUE) notamment sur le déroulement des étapes préalables à l’établissement d’un projet et des contraintes du lieu et sur les possibilités d’intégration de la maison sur le terrain.

Pour aller plus loin :
Retrouvez ces informations sur service-public.fr
Téléchargez le guide de l’ordre des architectes : construire avec l’architecte , 08/2019 (PDF)
Consultez le tableau officiel des architectes habilités à établir des projets architecturaux (Ordre national des architectes).

La commande de travaux auprès d’un constructeur doit impérativement passer par un contrat signé par les parties. L’ensemble de la construction peut être confié à un maître d’œuvre, chargé de coordonner les différents corps de métiers, souvent par contrat de construction de maison individuelle (CCMI), dont les clauses répondent à une réglementation spéciale, ou être confié à chaque catégorie de métiers (avec un contrat par corps de métiers).

Ce contrat composé de chaque poste ou ces contrats (un par poste) doivent comporter, outre les mentions communes à tous les contrats (nom et qualité des parties, adresse et lieu d’exécution du contrat) à minima : 

• le descriptif détaillé, liste exhaustive claire et précise des travaux,
• le descriptif des matériaux utilisés pour chaque réalisation,
• le chiffrage précis de chaque ligne et chaque poste de travaux,
• la date de début et de fin des travaux,
• le montant total TTC des travaux et les modalités de règlement,
• les références des garanties décennales.

Ainsi, le propriétaire de la maison détient les éléments pour le contrôle de la conformité de la réalisation des travaux par rapport aux descriptifs. Toutes les malfaçons, désordres, mauvaises réalisations… doivent être signalées immédiatement par courrier recommandé avec accusé de réception. En cas de conflit, le contrat est le document juridique qui permet de prouver sa bonne foi.

Ce contrat inclut une garantie de livraison à prix et délais convenus. Cette dernière est fournie par un garant sous forme de caution financière d’achèvement.

En savoir plus :

Voir les textes réglementaires sur service-public.fr

Choisir un architecte, professionnel titulaire d’un diplôme reconnu par l’État (DE, DPLG, DESA, etc.) inscrit à l'Ordre des Architectes, c’est être assuré qu’il propose des projets personnalisés sur mesure, adaptés à vos goûts et à votre mode de vie.

L’architecte aide à définir votre programme, élaborer et réaliser votre projet, comprendre les règles d'urbanisme, évaluer votre budget, suivre votre chantier, etc.
Son rôle consistera notamment à veiller à ce que votre maison soit adaptée à vos besoins, qu'elle soit fonctionnelle et esthétique, qu'elle s'intègre à son environnement ou encore que son coût corresponde à son usage. L'architecte vous épaulera tout au long de votre projet et vous permettra également, grâce à expertise, d'éviter toute déconvenue sur le chantier.

L’architecte peut intervenir à tous les niveaux du projet : 
Le conseil dans le choix du terrain > la conception > l’évaluation économique > les démarches administratives > l’appel d’offres > le suivi du chantier > la réception des travaux > l’expertise > la réalisation.

Sources :

Architecte. Abécédaire du CAUE de Seine Saint Denis, 2017

Construire avec un architecte. Guide de l’Ordre national des architectes, 09/2019, 46 p.
Ce guide porte sur le rôle de l’architecte, le calcul des honoraires, les garanties qu’offre un(e) architecte à son projet.

Conception architecturale : pourquoi choisir un architecte ? Fiche du CAUE de la Moselle, 10/2013, 2 p.

En complément :

Comment travailler avec un architecte pour la construction de votre maison ? Guide en ligne de Qualitel, notamment pour la liste des points à partager avec votre architecte pour qu'il comprenne bien vos besoins.

Une déclaration préalable de travaux (DP) est remplie avant de démarrer les travaux. Elle permet à l’administration de vérifier qu’un projet de construction respecte bien les règles d’urbanisme en vigueur. Elle s’applique dans les cas suivants :

• construction (garage, dépendance...) ayant pour résultat la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol comprise entre 5 m² et 20 m².
• travaux sur construction existante ayant pour résultat la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol comprise entre 5 m² et 20 m².
• construction d’une piscine d’une superficie inférieure ou égale à 100 m² non couverte ou dont la couverture (fixe ou mobile) est supérieure à 1,80 m.
• travaux modifiant l’aspect initial extérieur d’une construction (remplacement d’une fenêtre ou porte par un autre modèle, percement d’une nouvelle fenêtre, choix d’une nouvelle couleur de peinture pour la façade...).
• travaux de ravalement s’ils se déroulent dans un espace faisant l’objet d’une protection particulière (par exemple, abord d’un monument historique).
• changement de destination d’un local (par exemple, transformation d’un local commercial en local d’habitation) sans modification des structures porteuses ou de la façade du bâtiment.
• réalisation d’une division foncière notamment pour en détacher un ou plusieurs lots.

La demande doit être déposée en mairie. Elle comprend un formulaire administratif qui peut être téléchargé en ligne, puis imprimé et rempli. Plusieurs pièces requises (plan de situation, visualisation extérieure, etc.) complètent le dossier.

Source : CAUE75

Formulaires :
Pour réaliser des travaux sur une maison individuelle (extension, modification de l’aspect extérieur, ravalement de façade dans des secteurs protégés ou certaines communes…), construire une annexe à son habitation (piscine, abri de jardin, garage...) ou édifier une clôture : Cerfa n°13703*07
Pour réaliser notamment une construction nouvelle et effectuer des travaux : Cerfa n°13404*07
Pour réaliser notamment des divisions de terrains de faible importance : Cerfa n°13702*06

Déclaration préalable pour une maison individuelle et/ou ses annexes : DPMI Cerfa 13703*077

Utile :
Pour connaître les règles d’urbanisme applicables à un terrain, savoir si l’opération projetée sur ce terrain est réalisable, faites la demande d’un certificat d’urbanisme (Cerfa n°13410*05) au service urbanisme de votre commune.

En savoir plus :
Retrouver ces informations sur service-public.fr

Ressources complémentaires :
Guide pratique : la déclaration préalable, CAUE Occitanie, 07/2019 (PDF)

Le permis de construire est obligatoire pour toute construction nouvelle ou pour les travaux sur une construction existante, en fonction de seuils déterminés pour la surface de plancher ou l’emprise au sol. En cas de travaux sur une construction existante, la zone dans laquelle se situe le logement (zone urbaine couverte par un PLU(i) ou un POS) peut avoir un impact sur les seuils.

Vous devez faire une demande de permis de construire dans les cas suivants :

• si vous construisez une maison,
• si vous faites des travaux d’agrandissement créant plus de 20 m² (40 m² si le bâtiment est situé dans une zone urbaine d’une commune couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) ou un plan d’occupation des sols (POS)). Les travaux ayant pour effet la création d’une surface d’au moins 20 m² et au plus 40 m² nécessitent toutefois un permis de construire si, après réalisation, la surface ou l’emprise totale de la construction dépasse 150 m² de surface de plancher / d’emprise au sol,
• si les travaux entraînent une modification de la structure porteuse ou de la façade lorsque ces travaux s'accompagnent d'un changement de destination,
• si votre projet de construction implique des démolitions : la demande de permis de construire peut porter à la fois sur la construction/l’aménagement du nouveau bâtiment et sur la démolition. Le permis de démolir ne peut être refusé si la démolition est le seul moyen de mettre fin à la ruine d’un immeuble.

Si vous construisez votre maison dans un lotissement ayant fait l’objet d’un permis d’aménager (ou d’une déclaration préalable), un permis de construire est toujours nécessaire dès lors que la demande indique que le terrain est issu d'une division. Le permis de construire peut être délivré :

• soit à compter de l'achèvement des travaux d’aménagement du lotissement,
• soit à compter de l'autorisation de procéder à la vente ou à la location des lots avant exécution des travaux,
• soit dès la délivrance du permis d'aménager sous réserve d'une mise en œuvre différée.

Un permis de démolir est nécessaire pour les immeubles situés dans des secteurs protégés (un secteur sauvegardé, un périmètre de restauration immobilière ou le champ de visibilité d’un monument historique), pour les immeubles eux-mêmes protégés (un immeuble situé dans une ZPPAUP/AMVAP, un site patrimonial remarquable ou un site classé/inscrit), ou si la commune a décidé de l’instaurer sur tout ou partie de son territoire.

Si vous vous situez en secteur sauvegardé ou site classé ou en instance de classement : des règles spécifiques s’appliquent (renseignements à la mairie).

Utile :
Pour connaître les règles d’urbanisme applicables à un terrain, savoir si l’opération projetée sur ce terrain est réalisable, faites la demande d’un certificat d’urbanisme (Cerfa n° 13410*05) au service urbanisme de votre commune.

En savoir plus :
Retrouvez toutes les informations sur anil.fr (Agence nationale pour l’information sur le logement)

Abécédaire Permis de construire, CAUE de Paris, mis à jour le 27/04/2017

Ressources complémentaires :
Guide pratique : le permis de construire, CAUE Occitanie, 07/2019 (PDF)
Ce guide explique les pièces obligatoires à joindre à toute demande de permis de construire.

Nouveau calcul des surfaces principes généraux, CAUE du Calvados, 2017 (PDF)
Cette plaquette propose un tableau qui récapitule les surfaces et les autorisations d’urbanisme

La surface de plancher se calcule à partir de critères précis selon qu'il s’agit d'une maison ou d'un immeuble collectif. La surface de plancher (avec l'emprise au sol) permet de connaître le type d'autorisation requise pour son projet de travaux ou de construction.

Pour une maison, la surface de plancher est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades. Les loggias, toitures-terrasses, balcons ne sont pas considérés comme étant des éléments clos et couverts, ils n'entrent donc pas dans le calcul de la surface de plancher.

Lorsque vous aurez déterminé la superficie de votre projet, vous devrez déduire les surfaces éventuellement occupées par :

• l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur,
• les vides et trémies des escaliers et ascenseurs,
• les surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre,
• les surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres, les surfaces de plancher des combles non aménageables.

Une fois ces déductions faites, vous obtiendrez le calcul suivant :

Surface de plancher = total des surfaces de chaque niveau clos et couvert calculé au nu intérieur des façades - déductions spécifiques.

Retrouvez ces informations sur service-public.fr

Pour aller plus loin  :
Télécharger la fiche d’aide pour le calcul de la surface de plancher et de la surface taxable (PDF)

Les opérations d'agrandissement de maison nécessitent d'obtenir les autorisations de la mairie du lieu de résidence. Renseignements et documents sont disponibles auprès des services d'urbanisme de la ville.

Toute construction / extension de plus de 5 m² doit faire l’objet d’une déclaration.

Consultez la note explicative qui récapitule le type d’autorisation d’urbanisme dont vous devez faire la demande et les seuils de recours à l’architecte selon les diverses surfaces de votre projet ainsi que tous les formulaires des documents d'urbanisme nécessaire à votre projet de construction, d'extension ou d'aménagement.

Retrouvez ces informations sur service-public.fr

Cette réglementation thermique dite RT 2012 permet de se doter d’un logement économe, sobre en énergie et confortable. Elle impose de respecter trois exigences de résultats :

• exigence d’efficacité énergétique bioclimatique ;
• exigence de consommation conventionnelle maximale d’énergie primaire ;
• exigence d’un confort d’été assuré.

La réglementation thermique 2012 (RT 2012) s’applique à tous les bâtiments résidentiels et tertiaires existants dans le cadre d’un projet de rénovations ou de constructions ; elle diffère selon l’importance des travaux à effectuer.

La RT2012 est applicable dans le cas d’une extension ou d’une surélévation d’un bâtiment existant si la surface ajoutée est supérieure à 150 m² et à 30% de la surface déjà existante.

La réglementation s’applique alors seulement à l’extension et ne concerne pas la partie du logement qui préexistait. Pour les bâtiments existants, une réglementation thermique différente s’applique. Il en va de même pour les rénovations sans ajout de surface.

Pour toute construction neuve, vous devez fournir une attestation de prise en compte de la RT 2012. Il s’agit d’un document normalisé et complété par voie informatique depuis le site internet : www.rt-batiment.fr

Ce document doit comporter :

• des données administratives dont la date et votre signature
• des données de la RT : le Bbio, la surface des baies de construction (elle doit être supérieure à 1/6 de la surface habitable) et le recours à une énergie renouvelable.

En savoir plus :
Les exigences de la réglementation thermique 2012, ADEME, mise à jour 03/2019
Construire sa maison avec la RT 2012, ADEME, 10/2016 (PDF)
Travaux de rénovation dans le logement. La réglementation thermique. ADEME, 11/2018 (PDF)

Dès fin 2020, la RT 2020 prendra le relais et imposera à tous les bâtiments neufs d'être à énergie positive, c'est-à-dire qu'ils produiront davantage d'énergie qu'ils n'en consomment.

Des aides et prêts peuvent être accordés pour faire des travaux d'amélioration dans votre logement (accessibilité, installation d'équipements...) ou des travaux de rénovation énergétique (isolation thermique, chauffage…).

Aides financières 2020 pour les travaux de rénovation dans mon logement.
Ce guide pratique de l’ADEME, Agence Environnement et Maitrise Énergie, liste les aides existantes pour la France métropolitaine, leurs conditions d'attribution, les cumuls possibles et les critères techniques exigés pour les équipements et matériaux pour l'année 2019.

Ma PrimeRenov.
Aide pour réaliser des travaux de rénovation énergétique.

Annuaire des conseillers FAIRE (Faciliter, Accompagner et Informer pour la Rénovation Énergétique).
Pour toutes questions sur la rénovation énergétique de votre logement et conseils sur la nature des travaux à réaliser et les aides dont vous pouvez bénéficier.

Pour en savoir plus :

• Aides et prêts pour l'amélioration et la rénovation énergétique de l'habitat. Ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales [MAJ 21/03/2019]
• Quel professionnel choisir pour vos travaux ? Le recours a un professionnel RGE (Reconnu Garant de l'Environnement) est obligatoire si vous souhaitez bénéficier d'aides financières. [MAJ 06/2020] * « Reconnu Garant de l'Environnement ».
• Quelles sont les aides que l’Anah peut vous attribuer ? Service en ligne pour connaitre les aides que l’ANAH, Agence nationale de l’habitat, peut attribuer au propriétaire occupant et vérifier son éligibilité à ces aides. Mis à jour chaque année, les taux des aides de l'Anah pour la rénovation de l'habitat s'appliquent à compter du 1er janvier. Ils varient vos ressources « modestes » ou « très modestes ». Pour une demande déposée en 2019, il faut prendre en compte le revenu fiscal de référence de l'année 2018.